恒大狂引600亿策略投资 许诺三年净利不低于1650亿

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  11月6日,香港资本市场上世态炎凉确当红辣子鸡、中国地产巨头恒大集团飙出一个大消息:

  中国恒大旗下的凯隆置业、恒大地产及其控股股东许家印与6家机构战略投资机构签署增资协议,合共引入第三轮战略投资600亿,6家机构取得投后约14.11%的股份。

  依照这个比例来测算,中国恒大投前估值高达3651.9亿元,而截至11月6日收盘,恒大的市值为3711亿港元,折合国民币约3153.24亿元。

  风云君掰着手指头算了一下,几大土豪在一级市场的拿货价比二级市场的股价贵了15.81%!

  这一方面阐明这些土豪有钱率性,另一方面也解释他们对中国恒大发展远景十分乐观。

  这几个任性的土豪分离是:山东高速(行情600350,诊股)集团(200亿)、苏宁集团(200亿)、正威集团(50亿)、嘉寓投资(50亿)、逸合投资(50亿)、四川鼎祥(50亿)。

  

  当然,恒大也不暧昧,拍着小胸脯许下了金光灿灿的业绩承诺:2018—2020年,中国恒大扣除非常常性损益后的净利润分别不低于500亿元、550亿元、600亿元,三年总计1650亿。

  这边厢是土豪豪掷600亿,那边厢是承诺三年净利润不低于1650个小目的,看得风波君目瞪口呆,这可不是德云社讲相声,是正儿八经的投资协定。

  那么这一场豪门盛宴的背地,到底有些什么道道?风云君今天就跟小搭档们掰扯掰扯。

  

  图自网络:恒大团体董事局主席许家印

  一、地产的白银时期:豪强争霸

  在我国的地产行业已经进入白银时代之际,地产行业的格式也产生了深入的变更,从诸侯混战模式开端演化成豪强争霸模式。

  头部的多少家地产巨头在范围跟实力上都旗鼓相称,要抢占更大的市场份额,行业内的收购吞并将成为常态,而对稀缺的优质土地资源的争取也将趋于白热化。

  在这样的时代里,大鱼吃小鱼,强人恒强将成为一种常态。而房地产这个行业,又是一个典范的资金驱动型的行业,所以风云君窃认为,资本运作才能将会是地产行业在白银时代的核心竞争力。

  但是资本运作不代表猖狂融资加杠杆,那是一种异常危险且low逼的做法,在地产的黄金时代,这种做法或者还行得通,为啥?要做大盘子,要冲量,似乎某宝上开网店,不刷出几个皇冠,谁到你这来买货色啊?

  但是盘子做大当前,就不能这么玩了,为啥?要把持风险啊,现金流才是硬情理,地产界的巨头们腰上不捆个几百亿现金,都不敢出门,不然一旦有个打草惊蛇,分分钟就挂了。

  君不见隔壁万达老王,一阵风过来,几百亿的酒店资产哗啦啦就卖了,割肉斩仓绝不手软,为啥?要保命啊。

  说到资本运作,恒大老许就聪慧多了:在黄金时代,跑马圈地毫不含混,各种杠杆先加上,甚至不惜血本大规模发行永续债,先把盘子做得足够大,在未来的牌局里,才有上桌的机遇;

  而在盘子做大之后,立马开始降杠杆,先是在今年1月和6月,先后引进了两轮战投,融资700亿,一口气把1129亿的永续债卸掉,而后立马引入第三轮战投600亿,杠杆破马就下来了。

  以恒大2017年中报公布的数据进行模仿测算,其净负债率较年中大幅降落近四成;而今年以来,在引入1300亿战投及一系列降负债办法推进下,恒大净负债率较去年年末大降超六成。

  降低杠杆并不难,难的是大幅降低杠杆之后,企业还能保持充沛的现金流,这可是个技巧活,没有几把刷子是玩不转的。对于任何一家企业来说,现金流就是命脉,而对于资金驱动型的房地产行业来说,现金流的重要性就不问可知了。

  依据恒大2017年中报,其现金储备已经高达2700亿,已经远超其他房地产同行,再加上本轮的600亿战投资金,账面上3000亿现金妥妥的,这个现金贮备以傲视群雄。

  此时恒大可谓是兵强马壮粮草充沛,其战役力可见一斑。

  目前,作为中国地产行业资产规模最大、土地储备最多、现金流最为充沛的房企,中国恒大在白银时代抢到了一个当先的地位,在豪强争霸的大格局中,成为最有实力的竞争者。

  

  二、厉兵秣马,钱景光亮

  恒大本次狂引600亿战投资金,远高于此前布告300-500亿的规模,大大超越各路吃瓜大众的预期。

  当然,这还不是最令人震惊的处所,最震动的是恒大做出的2018至2020三年不低于1650亿扣非净利的业绩承诺,远超其去年颁布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,利润承诺晋升近一倍。

  当初问题来了:第一,5名10来岁的小孩结伴到邻近河段玩水中考,恒大为何如斯大规模的引入战投资金?第二,恒大承诺的三年1650亿的净利是不是在吹牛?

  先来探讨第一个问题。

  恒大今年1月、6月和11月,先落后行了三轮重大的战略融资,算计引入战投资金高达1300亿,这仅刷新了中国企业的融资记载,应当也是世界贸易史上比拟常见的大手笔融资。

  风云君认为这其中至少有三个主要的驱动因素:

  1、策略转型的须要

  当中国恒大在总资产、营业额、净利润等核心指标均做到行业第一的大背景下,再莽撞地去追求规模已经不是理智之举,所以恒大在今年年初即开始启动战略转型,由以前的寻求量向追求质转变。

  在发展战略上,由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;在发展模式上,由以往高负债、高杠杆、高周转、低本钱的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式改变。

  在这种战略驱动之下,大规模下降财务杠杆就是一种必定抉择,今年引入1300亿战投资金,一个中心的目标就是用来降杠杆。

  2、坚持持重的现金流

  杠杆这玩意儿,不是你大腿一拍就降下来了,特殊是对于恒大这种体量宏大的地产巨头。

  我们晓得,恒大今年上半年一口吻偿还了1129亿的永续债,固然恒大资金实力雄厚,然而半年抽走千亿规模的资金,假如不其余资金进来弥补的话,势必会导致恒大的现金流趋紧,会让公司的经营危险陡增。

  这时候引进战投资金,首先能保持公司的现金流稳固,不至于失血过多伤了元气,其次能大幅降低公司的负债率,保持公司的稳重经营和可连续发展。

  3、开释事迹

  这一点,我们在后面来具体分析。

  接下来聊聊恒大承诺三年1650亿的净利润是不是在吹牛。

  其切实以前,恒大虽然盘子做起来了,但是账面上的利润并不难看,其中一个无比重要的因素就是资金成本太大。以2016年为例,光财务用度就高达113亿,再加上永续债吞噬了百亿级别的净利,剩下的就未几了。

  但是你看2017年的中报,当永续债偿还之后,利润唰唰唰地就上来了。2017年上半年,恒大净利润231.3亿,同比大增224%;核心业务利润273亿,同比大增249.6%。按照这个势头,2017年的净利润有望濒临500亿。

  咱们在这个基本上再去看恒大2018年至2020年分辨为500亿、550亿、600亿的净利许诺就感到难能可贵了。

  另外我们再从销售额这个角度来剖析一下。

  实在,房地产公司的业绩猜测比其他行业绝对要轻易良多,为啥?由于房地产采用的是预售模式,你只有看看它目前的销售情形,就大抵能估量其未来几年的业绩。

  截至去年年底,恒大已售未结算收入为1924亿,今年前十月恒大已实现销售4223亿,今年销售冲破5000亿几无悬念。若以中报14.5%的净利润率估算,已经锁定1000亿左右的净利润,光这一块,就已经占到承诺利润1650亿的约六成。

  所以风云君以为,恒大未来三年要实现1650亿的净利润并不是什么难事。

  停止语

  在许家印大开大合硬桥硬马连搞三轮共计1300亿战投资金之后,大大空虚了恒大的资金实力,此时的恒大堪称是人强马壮粮草充分,同时也说明老许年初制订的战略转型已经功效显明。

  而本次6大土豪在一级市场高价拿货,以及恒大三年1650亿的净利润承诺,都凸显了许家印及战略投资方对恒大将来发展充斥信念。

  目前,港股前20大上市房企均匀动态PE约15倍,即使按照恒大明年500亿的承诺利润守旧估算,市值将达7500亿,而中国恒大目前市值仅为3150亿,对应的动态PE仅为6.3倍,所以中国恒大未来的股价仍有伟大的上涨空间。

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